*Villa mit grenzenlosen Möglichkeiten*

ObjektbeschreibungGediegenes Understatement - großzügige Villa mit Einliegerwohnung auf 3 Etagen in ruhiger, bevorzugter Lage am Kobelhang - auch perfekt für 2 Familien und als Büro - Wohnen und Arbeiten unter einem Dach. Die 12 Zimmer lassen eine moderne Wohngestaltung zu. Der L-förmige Baukörper und die Vielzahl großzügiger Dachgauben lassen die Räume hell erstrahlen. Der gepflegte Privatgarten mit Poolanlage (von 2018) bietet einen schönen, weiten Blick ins Schmuttertal. Die Doppelgarage mit vollständig überdachter Einfahrt des Vorplatzes, bietet zusätzlich 3 Stellplätze im Freien. Der Öltank wurde im Juni 2024 vom Gutachter überprüft, ist in einwandfreiem Zustand und zur Befüllung mit Bioheizöl bestens geeignet ist.

Eine Teilung des Wohngebäudes für 2 Parteien ist möglich.

Die Immobilie wird nach Vereinbarung mit notariellem Kaufvertrag sofort bezugsfrei.

AusstattungErdgeschoss:
- großzügige Diele mit Garderobe und Fußbodenheizung
- 4 große Zimmer
- 1 Gäste-WC
- Wohn-/Esszimmer ca. 68 m²
- Panoramafenster
- Fußbodenheizung, Energieträger: Öl
- Holz-Wendeltreppe ins UG
- Küche, Bodenfliesen in Natursteinoptik,
- 1 Badezimmer mit Dusche, Badewanne, 2 Waschbecken, mit Verbindungstür zum Schlafzimmer
- separates WC
- alle Räume mit doppelt isolierverglasten Fenstern und Rollläden, elektrisch sowie mechanisch

Obergeschoss:
- weiter, heller Flur mit Einbaumöbeln
- 3 Zimmer, 2 davon mit großen Dachgauben
- Kunststoff- und Holzfenster weiß
- Rollläden solarbetrieben und funkgesteuert sowie mechanisch
- 1 Badezimmer mit neuem Dachflächenfenster 2017, Dusche, Doppelwaschbecken, WC
- großzügiger, lichtdurchfluteter Wohn-Flur mit Dachflächenfenstern und Einbauschränken
- Anbau Balkon möglich

Einliegerwohnung:
- 2 helle Zimmer, Wohn- und Schlafzimmer, mit großen Dachgauben
- 1 Küche mit Einbauküche, große Dachgaube und Fliesenboden
- 1 Badezimmer mit Dusche, Badewanne, Waschbecken, Fenster
- Gäste-WC

Dach:
- stabile Zugleiter ins Dach
- Dachdeckung mit Tonschindeln
- Dachbodendämmung - 2009
- Dachausbau möglich

Untergeschoss:
- 3 helle Zimmer: 1 großes Arbeitszimmer mit Panoramafenstern, ca. 43 m² mit Fußbodenheizung und
Zugang zum Garten, 1 weiteres Arbeitszimmer, 1 Schlafzimmer
- 1 Hauswirtschaftsraum mit Waschmaschinenanschluss und Waschbecken
- alle Räume mit Heizung, Fenster teilweise vergittert und Rollläden
- 1 Badezimmer mit Dusche, Waschbecken, WC
- 1 Abstellraum
- 1 Vorratsraum
- 1 Heizungs- und Technikraum
- separater Eingang möglich für z.B. Büronutzung
- Heizung: Zentrale Ölheizung von Viessmann, BEA 35 Vitola-biferral-e
(Einbaujahr 1990, Brenner von M.A.N., Typ: RE 1.4.5, Einbaujahr 1997, gewartet, Energieausweis n. B. 181,6 kWh/(m2 x a) F), Öltank aus Stahl Füllmenge 20.000l

Außenanlagen:
- Doppelgarage beheizbar, mit funkgesteuertem Tor und überdachtem Vorplatz mit 3 Stellplätzen
- gartenseitiger großer Abstellraum
- Poolanlage: Baujahr 2018, achteckig ca. 8 m x 4,85 m x 1,46 m, neu gewartet
- West-Terrasse EG mit weit schwingender Treppe zur unteren TerrasseLageDer Kobel zwischen Steppach und Westheim ist mit seinen exklusiven Immobilien und großzügigen Grundstücken ein erstklassiges und beliebtes Wohngebiet. Das Anwesen befindet sich in unmittelbarer Nähe zur Universitätsklinik Augsburg. Die neue Uniklinik ist von wirtschaftlicher und infrastruktureller Bedeutung für Westheim und Neusäß.

Das Anwesen ist fußläufig ca. 3 Min. vom Westheimer Bahnhof entfernt. Der Bahnhof sichert eine schnelle öffentliche Verbindung ins Schulzentrum Neusäß, nach Augsburg, Ulm, München, Berlin, Paris. Über die B17 sind Sie ebenfalls schnell in Richtung A8 nach München, Stuttgart oder Landsberg. Neusäß verfügt über eine eigene Autobahnanschlussstelle und eines der größten Schulzentren mit allen Schultypen im westlichen Landkreis.SonstigesFür die Richtigkeit der Angaben wird keine Garantie übernommen. Originalpläne erhalten Sie nach Kontaktaufnahme, Termine vereinbaren wir individuell und persönlich mit Ihnen. Bitte fordern Sie unser ausführliches Exposé an. Eine Hausführung via FaceTime oder WhatsApp ist gern möglich.

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