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Objektdaten
| Objektart | Mehrfamilienhaus |
| Referenznummer | 4569 (1/4569) |
| Baujahr | |
| Grundstücksfläche | 285 m² |
| Anzahl Stellplätze | - |
| Käuferprovision | 5,95 % inkl. MwSt. |
Energieausweis
| Energieeffizienzklasse | Nicht vorhanden |
Beschreibungen
Objektbeschreibung
<p>Dieses Wohn- und Geschäftshaus bietet Anlegern die Möglichkeit, ein bereits etabliertes und vollvermietetes Immobilieninvestment in zentraler Harburger Lage zu erwerben und gleichzeitig von einem zusätzlichen Entwicklungspotenzial im Bestand zu profitieren. </p>
<p> Das Objekt verbindet die für langfristig orientierte Kapitalanleger wesentlichen Faktoren: <br /> bestehende Mieterträge, eine breite Streuung auf 19 Wohneinheiten, eine ergänzende Gewerbenutzung, zentrale Lage und eine in den vergangenen Jahren umfassend modernisierte Gebäudesubstanz. </p>
<p> Der entscheidende Investmentansatz liegt dabei nicht allein in der aktuellen Rendite, sondern in der Möglichkeit, die laufenden Erträge perspektivisch weiterzuentwickeln. </p>
<p> Das Gebäude wurde 2016/2017 nahezu vollständig entkernt, modernisiert und um zwei Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss aufgestockt. Es wurden wesentliche Teile der technischen und baulichen Ausstattung erneuert bzw. vollkommen neu angelegt. </p>
<p> Hierzu zählen unter anderem Elektroinstallation und Elektroverteilung, Heizungsanlage, Heizkörper, Türen und Fenster, Bodenbeläge, Wasser- und Abwasserleitungen sowie die Sanitäranlagen. Auch die vorhandenen Kellerwände und Stützen wurden statisch ertüchtigt. </p>
<p> Damit weist das Objekt trotz seiner ursprünglichen Bestandsstruktur einen vergleichsweise modernen technischen als auch baulichen Charakter auf. </p>
<p> Für einen Investor bedeutet dies eine interessante Ausgangssituation: <br /> Der Investor übernimmt keinen klassischen, stark modernisierungsbedürftigen Altbestand, <br /> sondern ein bereits umfassend entwickeltes Gebäude mit laufender Vermietung. <br /> 19 Wohnungen sorgen für breite Mietstreuung </p>
<p> In den oberen Geschossen befinden sich insgesamt 19 Wohnungen, <br /> überwiegend als 2-Zimmerwohnungen konzipiert. <br /> Ergänzt wird das Wohnungsportfolio durch eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. </p>
<p> Diese Struktur bietet aus Investorensicht einen wesentlichen Vorteil gegenüber einem einzelnen Mietobjekt: Die Einnahmen verteilen sich auf eine Vielzahl einzelner Mietverhältnisse. </p>
<p> Gleichzeitig eröffnet die kleinteilige Wohnungsstruktur langfristig die Möglichkeit, bei Mieterwechseln bestehende Mietverhältnisse sukzessive an das jeweils erzielbare Marktniveau heranzuführen – soweit dies rechtlich und tatsächlich zulässig ist. </p>
<p> Das vorliegende Angebot weist ausdrücklich darauf hin, dass die Mieten aufgrund der zentralen Lage noch steigerungsfähig sind. <br /> Entwicklungspotenzial: Der eigentliche Mehrwert der Immobilie </p>
<p> Die aktuelle Rendite von rund 3,85 % auf Basis der angegebenen 250.000 € Jahresnettokaltmiete ist vor allem im Zusammenhang mit dem vorhandenen Entwicklungspotenzial zu betrachten. </p>
<p> Die aktuelle Ist-Miete beträgt laut Angebot rund € 20.833 monatlich bzw. etwa € 250.000 jährlich. Gleichzeitig wird darauf hingewiesen, dass aufgrund der zentralen Lage durchaus Steigerungspotenzial besteht. </p>
<p> Das eröffnet einen klassischen Value-Add-Ansatz: </p>
<p> Der Investor erwirbt einen bereits funktionierenden Bestand und kann die Ertragskraft langfristig durch eine sukzessive Optimierung der Mietstruktur erhöhen. Dabei ist ausdrücklich keine kurzfristige oder pauschale Mietanhebung unterstellt. Vielmehr liegt die Chance in der schrittweisen Anpassung bei zukünftigen Mieterwechseln bzw. im Rahmen der jeweils geltenden gesetzlichen Möglichkeiten. </p>
<p> Jede nachhaltige Erhöhung des Jahresnettoertrags verbessert dabei nicht nur den laufenden Cashflow, sondern kann – bei entsprechender Marktbewertung – auch den langfristigen Immobilienwert positiv beeinflussen.</p>
Lagebeschreibung
<p>Attraktive Lage im Hamburger Süden </p>
<p> Das Objekt befindet sich mitten im Zentrum von und bietet eine sehr gute infrastrukturelle Anbindung. </p>
<p> Der S-Bahnhof Harburg sowie verschiedene Busverbindungen sind fußläufig in weniger als fünf Minuten erreichbar. Die Hamburger Innenstadt ist mit der S-Bahn in etwa 15 Minuten erreichbar. <br /> Auch die A1 ist vom Objekt aus kurzfristig erreichbar. </p>
<p> Darüber hinaus befinden sich mit dem Phoenix-Center, dem Cinemaxx-Harburg und zahlreichen Einrichtungen des täglichen Bedarfs wichtige Einkaufs- und Freizeitangebote in unmittelbarer beziehungsweise fußläufiger Umgebung. </p>
<p> Für ein Wohninvestment mit überwiegend kleinen Wohnungen ist diese urbane Infrastruktur ein wesentlicher Standortvorteil.</p>
Ausstattung
<p>– 19 Wohneinheiten + 1 Gewerbeeinheit <br /> – ca. 1.440 m² vermietbare Wohn- und Nutzfläche <br /> – Grundstück ca. 285 m² <br /> – vollvermietet <br /> – aktuelle Jahresnettokaltmiete laut Angebot ca. € 250.000-252.000 <br /> – anfängliche Bruttorendite bei € 250.000 Jahresmiete: ca. 3,85 % <br /> – Kaufpreisfaktor: ca. 26,0 <br /> – Baujahr 2017 bzw. umfassend entkernt, modernisiert und aufgestockt <br /> – 5 Geschosse inklusive Staffelgeschoss <br /> – attraktive Dachterrasse im Staffelgeschoss <br /> – zentrale innerstädtische Lage in Hamburg-Harburg <br /> – hervorragende ÖPNV- und Verkehrsanbindung <br /> – zusätzliches Mietsteigerungs- und Entwicklungspotenzial</p>